调整修复 2025年7月商办与办公空间发展报告
应用介绍
2025年6月，重点8城平均办公租金单价为2.73元/平方米/天，环比微涨0.69%。虽然环比出现微幅波动，但8城租金均值仍处于较低水平。在租金持续下行、以价换量策略成为行业常态的背景下，市场仍未回暖，第二季度一线城市甲级写字楼整体空置率在16.9%-27.8%区间。
TMT行业主导办公租赁市场，大厂自有物业现回迁潮2025年第二季度，TMT、金融业、专业服务业仍是一线城市写字楼租赁市场的主力需求行业，同时新质生产力相关领域、消费升级赛道、医药健康产业的需求显著增长，重塑市场格局。另外，大厂回迁自有物业已成为重要趋势，包括腾讯、抖音、小米等科技巨头纷纷将核心团队从租赁空间迁移至自建或自持的总部物业。
样本企业多个地标写字楼项目密集亮相，头部锚定绿色办公趋势样本企业层面，2025年以来，陆家嘴办公、中海商务、招商商管、恒基兆业等多家样本企业在重点城市加速布局。另外，在可持续发展理念日益深入人心、政策监管不断趋严的当下，绿色办公已从一种理念逐渐演变为商办领域的核心发展方向。
中小企业发展仍面临一定压力，灵活办公行业扩张脚步已大幅放缓2025年二季度中国中小企业发展指数（SMEDI）为89.1，环比上季度下滑0.4个点，8个分项指数环比均出现下滑。期内新增签约/开业的样本企业仅涉及雷格斯和创富港，共新增5个项目。相较行业在发展高峰期的扩张速度，新增数量明显偏少。
新世界发展否认出售上海K11写字楼，债务驱动下的抛售潮仍将持续新世界发展计划出售内地多项地标资产以回笼资金缓解集团流动性压力，武汉、杭州等地的项目列表其中。商办资产交易市场上，债务驱动的抛售潮仍将持续，但单纯降价无法解决核心问题（如产权瑕疵、运营困境），非核心城市、高瑕疵资产的处置难度将进一步加大。
据国家统计局披露的数据，2025年1-6月，全国办公楼开发投资额和销售额累计值分别为1792亿元和1497亿元，分别同比下滑16.8%和4.2%。
同期办公楼新开工面积和竣工面积累计值分别为753万平方米和734万平方米，分别同比下滑21%和同比微涨0.2%。
从数据来看，当前全国办公楼市场仍面临投资端深度调整、需求端持续疲软、供应端短期承压等挑战，市场仍处于存量消化与信心修复的关键阶段。
全国办公楼投资规模同比降幅进一步扩大，且新开工面积同比继续下滑，开发商对写字楼市场的长期预期趋于谨慎。与此同时，竣工面积同比略有上升，意味着仍有一定规模的存量项目进入市场，叠加当前需求疲软的现实，短期难以扭转供过于求的格局，部分重点城市的存量去化周期可能进一步延长。
办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测办公物业的平均租金走势。
2025年6月，重点8城平均办公租金单价为2.73元/平方米/天，环比微涨0.69%，虽环比出现微幅波动，但8城租金均值仍处于较低水平。
同比表现上，8城均值同比下降13.87%，88%的城市办公租金出现同比下滑，如北京、上海、深圳、南京及武汉，同比降幅均超10%，写字楼市场过去一年持续面临较大压力，经济复苏的拉动作用尚未充分显现。
具体来看，北京办公租金平均单价长期独占鳌头，2025年6月办公租金环比下滑3.76%至4.1元/平方米/天。
整体来看，2025年6月重点八城办公租金市场整体仍处于调整期，部分城市因产业特色等因素，办公租金有所回暖，但在新增供应挤压、企业需求谨慎等背景下，市场的整体压力仍较大。
据戴德梁行，Q2一线城市写字楼平均租金环比下降1.9%至179.54元/平方米/月。具体来看，北上广深四城甲级写字楼全市租金单价环比及同比均呈下滑走势，其中，环比变动为-2.3%到-1.4%。
不过，在租金持续下行、以价换量策略成为行业常态的背景下，市场仍未回暖，甲级写字楼空置率呈现出整体高企、分化加剧、底部徘徊的特征。
从数据来看，北京甲级写字楼空置率当前为16.9%，在四个一线城市中处于最低水平。这一数据较2024年底的18.3%有所下降，且是目前唯一实现空置率同比、环比双改善的城市。同时得益于下半年无新增供应入市，北京存量去化节奏有望保持。按照这一趋势，随着存量面积的持续消化，空置率后续有望进一步下行。
同期上海、广州及深圳三城的空置率水平环比、同比以及对比2024年末均出现不同程度的攀升，三城写字楼市场供需矛盾仍在持续发酵，新增供应压力与需求复苏乏力的双重影响尚未缓解，短期内仍将制约市场的整体表现。
聚焦需求端，戴德梁行数据显示，2025年第二季度北京甲级写字楼中，TMT行业以55.2%的租赁成交面积占比居所有行业首位，其中AI和通讯类企业的大面积新租是核心支撑。专业服务行业及金融业紧随其后，占比分别为13.1%和1.9%。
同期，TMT行业同样稳居上海、广州、深圳写字楼租赁需求的首位，占比分别达22.7%、37.4%、18.7%，成为一线城市写字楼市场需求端的核心驱动力。
除此之外，上海、广州两地的金融业、零售贸易行业、专业服务等行业表现突出。深圳市场中，金融业、交通物流、专业服务业、零售贸易四大行业占比均超10%。
从数据来看，TMT、金融业、专业服务业仍是一线城市写字楼租赁市场的主力需求行业，随着数字经济深化与金融开放的推进，三大行业的需求结构可能进一步分化（如TMT中的硬科技、金融业中的跨境金融、专业服务业中的高端咨询占比上升），但作为主力需求的地位短期内难以撼动。
与此同时，据观点指数不完全统计，期内金融、TMT以及专业服务业仍是写字楼租赁市场的核心支撑。
生物制药等新质生产力行业的崛起，如期内云顶新耀入驻上海友邦金融中心等，为市场注入新活力，推动写字楼从单一办公载体向产业赋能平台转型。
同时，随着新质生产力行业的持续扩张，其对写字楼的定制化、专业化需求也进一步凸显，这也将倒逼写字楼业主升级硬件设施和服务体系，推动市场创新。
其中，位于海珠区琶洲人工智能与数字经济试验区的腾讯广州总部大楼已通过竣工验收，并正式开启运营。
该建筑总建筑面积为17.4万平方米，建筑高度207米，项目包含智慧办公、公共艺术空间及市民开放区域。
该总部大楼为腾讯2015年竞得的自有地块，成交价17.64亿元，定制化承载微信业务、数字内容生产等核心功能。值得注意的是，项目启用后，腾讯核心业务团队（尤其是微信团队）从此前租赁的广州T.I.T创意园迁入。
据观点指数不完全统计，从近期头部企业布局的动向来看，大厂回迁自有物业已成为重要趋势，包括腾讯、抖音、小米等科技巨头纷纷将核心团队从租赁空间迁移至自建或自持的总部物业，通过新总部建设巩固在核心市场的地位。
据了解，抖音集团后海中心（景湖大厦）作为字节跳动首个自持自建的区域型总部，7月起分批次接收深圳团队，优先迁入技术研发等核心部门。该物业为2020年字节跳动以10.82亿元竞得的自有地块，总建筑面积为7.7万平方米，高150米，配备员工餐厅、健身房、悬浮式室外平台等定制化设施。
小米深圳国际总部（深圳小米大厦）于7月18日正式开园，深圳员工已全部从租赁空间迁入。该总部为小米自持物业，总建筑面积为4.6万平方米，以小米魔方为设计理念，1-2层设全球最大小米之家，6-12层为办公区，同步承载研发、国际业务管理等功能。
近年来互联网行业从扩张转向降本增效，回迁自有物业是这一战略的具体落地。对于城市发展而言，头部企业自有总部的集聚（如深圳后海、广州琶洲）将强化区域产业标签，推动总部经济与产业链生态的深度融合。
另外，大厂回迁自有物业，可能引发区域写字楼租赁市场的短期供需波动，同时也会推动长期市场结构的调整。
样本企业经营端，近期陆家嘴办公官微披露了2025年上半年经营活动表现。据了解，陆家嘴集团旗下陆家嘴办公L OFFICE持续深耕办公市场，以多元化产品体系赋能上海浦东发展，构建标准办公、精装办公以及灵活办公等相结合的发展矩阵，满足从初创到总部级等不同规模企业的办公需求。
其中，标准办公产品表现上，作为前滩国际商务区的标杆项目，前滩中心的出租率为95.5%，入市以来已成功签约多家知名跨国企业总部、行业龙头企业等。
精装办公产品上，截至2025年6月，陆家嘴办公已在陆家嘴金融城、前滩国际商务区及各区域产业园共计完成约33340平方米的装修面积，为企业提供无忧入驻服务，既适配不同区域的特性，又降低企业入驻成本，有效提升入驻效率。
与此同时，其旗下灵活办公产品体系L SPACE陆创营的多点布局，覆盖陆家嘴、前滩、张江等核心区域，能够满足初创企业、中小微企业以及项目制团队对办公空间的灵活租赁需求，同时也适应企业在不同发展阶段对办公空间调整的需求。
值得一提的是，今年上半年，陆家嘴集团旗下前滩源、前滩尚、世纪财富广场、前滩中环广场以及科学之门A塔五大新地标集中入市，合计新增办公面积超30万平方米。
随着这五大新地标项目的亮相，陆家嘴办公以规模效应进一步扩容浦东商办载体供给，同时通过差异化定位与产业导入，进一步巩固陆家嘴集团在上海商办市场的领先地位，成为区域产业升级与空间迭代的核心引擎。
不过，在当下重点城市办公市场供需失衡的挑战下，陆家嘴集团需依托陆家嘴大朋友圈资源，进一步优化运营策略以释放项目价值。同时，项目投运后的长期经营活动将有效补充陆家嘴集团的长期现金流。
据观点指数不完全统计，2025年以来，包括上文提及的陆家嘴办公在内，中海商务、招商商管、恒基兆业等多家样本企业加速布局重点城市，在北京、南京、深圳、广州、上海等核心城市有全新写字楼项目亮相，推动企业管理面积实现进一步提升。
以招商商管为例，报告期内其在南京落地的招商局中心是作为招商局集团在江苏的首个总部中心，有效填补了区域高端写字楼的供给缺口。
据观点指数了解，项目以超越传统甲级写字楼为核心目标，通过总部经济+产业生态的定位，在空间设计与硬件配置上形成差异化竞争力，该项目总建筑面积约8.1万平方米，建筑高度约140米。
值得一提的是，今年7月全新入市的北京中海金融中心是北京二环内唯一新建的高端商务项目。该项目集成4大类19项关键技术，打造北京首个大型商业办公零碳建筑技术集成示范，填补核心区绿色商办标杆空白。
与此同时，去年3月亮相的深圳中国海外大厦作为国内第一座5A级近零能耗高层写字楼，是2022年住建部零碳智能建筑科技示范工程立项的唯一商业项目，该项目以近零能耗为核心目标，重点解决建筑本体的节能减碳问题（如被动式设计、可再生能源利用）。
据观点指数了解，在可持续发展理念日益深入人心、政策监管不断趋严的当下，绿色办公已从一种理念逐渐演变为商办领域的核心发展方向，包括中海商务、招商商管、恒隆地产、恒基兆业、瑞安办公等在内的多家企业积极投身绿色办公建设，以多元举措推动行业变革。
在此趋势下，绿色办公将从加分项成为核心城市商办项目的必备能力，商办市场的绿色竞争力或将成为未来资产价值的核心锚点，而具备全周期绿色运营能力的企业，将在行业发展中占据绝对优势。
办公市场细分领域，据中小企业协会发布的最新数据显示，2025年二季度中国中小企业发展指数（SMEDI）为89.1，环比上季度下滑0.4个点，8个分项指数环比均出现下滑。
从环比数据来看，短期内，中小企业发展仍面临一定压力。但纵向对比，该指数高于2023年（88.9）和2024年（88.7）同期的水平，对比前两年，中小企业发展的长期基础有所夯实，未因短期波动陷入更深层次的低迷。
作为办公空间行业需求端的重要来源之一，中小企业发展态势与办公空间服务市场的需求结构、运营模式及行业趋势紧密联动。
从报告期内办公空间服务商新增项目开业/签约的不完全统计数据来看，灵活办公企业的发展呈现疲软态势，灵活办公行业的扩张脚步已大幅放缓，多数企业可能因市场需求不足、资金压力等原因，暂时搁置或放缓扩张计划。
据观点指数不完全统计，期内新增签约/开业的样本企业仅涉及雷格斯和创富港，共新增5个项目。相较灵活办公行业在发展高峰期的扩张速度，新增数量明显偏少。
从新增项目所在城市来看，深圳有2个项目，香港、成都、北京各1个，集中覆盖一线及部分热门城市，灵活办公企业更多是在已有一定市场基础的城市进行深耕。
具体来看，今年3月及7月，IWG集团旗下雷格斯品牌位于深圳的深润大厦中心与大悦城中心相继开业，为雷格斯在深圳的商务布局注入全新活力。
据了解，新设的办公中心通过空间设计与服务创新，满足不同企业的场景化需求，其中深润大厦中心所在楼宇集办公、酒店、商业于一体，大悦城中心依托城市综合体涵盖购物、公寓、酒店等业态，实现办公+生活+商务的一站式服务。
IWG集团通过锁定核心区位，强化资源链接能力，以多元空间与服务适配企业全生命周期需求，深度绑定深圳及大湾区的发展红利。
基于城市经济基本面支撑、大湾区协同机遇等优势，，深圳成为包括上文提及的IWG集团和创富港在内的灵活办公企业布局的重点城市。
商办资产交易市场方面，近期，有报道称新世界发展正在对外出售上海K11写字楼部分（又称上海香港新世界大厦），挂牌出让建筑面积约8.1万平方米，整栋出售价格为28.5亿元。
新世界发展很快对此传闻予以否认，称上海香港新世界大厦（即K11）的写字楼部分仅对外出租，并不出售。
不过，资产处置确是其当下的重要战略，通过出售旗下非核心或特定资产优化资本结构、缓解资金压力。
除该项目外，新世界发展计划出售多个内地多项地标资产以回笼资金缓解集团的流动性压力，武汉、杭州等地的项目位列其中。同时，去年6月，新世界发展通过出售深圳前海周大福金融大厦成功套现14.4亿元。
值得一提的是，6月30日，据自愿公告，新世界发展成功签订882亿港元融资协议，该协议通过新银行融资与统一银行融资覆盖集团约882亿港元现有境外无抵押债务，将最早到期日延至2028年6月30日。这一安排为新世界发展提供了三年的喘息期，有效缓解了2025年到期的480亿港元短期债务压力。
据了解，面对持续的现金流压力，新世界发展表示，2025下半财年会继续出售非核心资产，以加快集团的资金回笼，但仍要有合适的价钱，才会考虑出售。
资产处置作为新世界发展的重要战略，既是短期应对资金压力的务实举措，也是长期优化资产结构的主动调整。通过聚焦核心优势业态、剥离非核心资产，集团可提升资金使用效率、降低运营风险，同时更好地适配内地商办市场的结构性变化，为后续发展储备资源。
据观点指数不完全统计，期内共计发生2宗商办资产交易事件，总交易金额为8.16亿元，对比上个报告期，资产交易单数及交易总金额均出现不同程度的下滑。
其中期内最大额的商办资产交易案例为上海舜晟建设以约6.6亿元竞得泰禾上海总部大厦，成交单价约为3.61万元/平方米。项目接盘方为本地建设企业，拟作为总部办公并出租剩余面积，兼顾长期使用价值与资产增值。
据了解，泰禾大厦位于上海静安核心区域，是2018年竣工的甲级写字楼，早前为泰禾集团在上海的总部，而泰禾集团此前对外出售时的报价超过16亿元。
另外，观点指数早于4月商办与办公空间发展报告中提及的鼎一投资以7亿元收购上海北岸长风E栋和G栋的案例，折价48%，已于7月完成交割。
据观点指数统计，图表中列举的8个项目中，有6个为司法拍卖或债务关联交易，包括阳光城、佳兆业、泰禾、富力、郑州百荣、北岸长风在内，延续了房企流动性危机下的资产出清逻辑。
对卖方而言，债务驱动的抛售潮仍将持续，但单纯降价无法解决核心问题（如产权瑕疵、运营困境），非核心城市、高瑕疵资产的处置难度将进一步加大。
现阶段，商办资产交易市场的核心矛盾在于资产供给过剩与优质资产稀缺的错配。核心城市核心地段，产权清晰，且运营成熟的商办资产仍是投资者偏爱的标的，而非核心城市、存在产权瑕疵或运营困境的资产，可能陷入降价、流拍、再降价的恶性循环中。
